近年、会社員や公務員など安定した収入を持つ人々を中心に、老後資金の確保や節税効果をうたう「ワンルーム不動産投資」が広がっています。営業担当者から「ローンを組んでも家賃収入で返済できる」「都心の物件は値下がりしない」「節税効果で実質負担ゼロ」といった甘い言葉をかけられ、興味を持つ人も少なくありません。しかし実際には、ワンルーム不動産投資は表面的な数字やセールストークでは見えない多くのリスクを抱えており、投資というより“負債”を背負う行為になりかねません。ここでは、その危険性を具体的に説明し、結論として「やってはいけない」という立場を明確に示します。
1. 家賃収入が想定どおりに入らないリスク
営業担当者は「都心だから空室にならない」「安定した家賃収入が見込める」と説明しますが、実際には空室リスクは常に存在します。景気の変動や周辺の新築物件の供給増、近隣環境の変化などによって入居者の需要は簡単に減少します。入居者が退去した場合、次の入居者が決まるまでの間は家賃収入がゼロとなり、その間のローン返済や管理費、修繕積立金、固定資産税などはすべて自己負担です。さらに、長期的には建物や設備の老朽化によって家賃を下げざるを得なくなり、想定していた利回りはどんどん低下していきます。
2. 管理費・修繕積立金などのコスト増加
ワンルームマンションの所有者は、共用部分の維持管理のために管理費や修繕積立金を毎月支払う必要があります。築年数が進むにつれて修繕費は増加し、管理組合での値上げ決議によって負担が大きくなることも珍しくありません。営業資料で示される「表面利回り」はこれらの費用を考慮していないことが多く、実際に手元に残るお金（実質利回り）は大幅に低くなります。加えて、突発的な大規模修繕や設備更新が発生した場合には臨時徴収が行われることもあり、キャッシュフローが悪化する大きな要因となります。
3. 物件価格の下落リスク
「都心だから資産価値が落ちない」と言われがちですが、ワンルームマンションは一戸単位で売却する場合、需要が限られます。購入時点では販売会社が広告費をかけて高値で売り出しているため、実勢価格よりも高く買わされているケースが多く、購入直後から“含み損”を抱えるのが一般的です。築年数が10年、20年と経過するにつれ、物件価格は徐々に下落し、ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン状態」に陥りやすいのです。こうなると、売却どころか追加の自己資金を入れないと手放せない事態になります。
4. 節税効果の誤解
営業担当者が強調する「節税効果」も注意が必要です。確かに減価償却費やローン金利によって当初は不動産所得が赤字となり、給与所得と損益通算できる場合があります。しかしこれは“税金を減らす”というより“赤字を出すことで税金が減っている”にすぎません。実際には現金の持ち出しが増え、キャッシュフローが悪化していることが多いのです。さらに、減価償却が終わると赤字が減り、節税効果も薄れます。節税を目的に投資したはずが、数年後には赤字だけが残るというケースは後を絶ちません。
5. 金利上昇リスク
多くの人はローンを組んでワンルーム投資を行います。現在は低金利ですが、将来的に金利が上昇すれば返済額も増加し、キャッシュフローが一気に悪化します。家賃収入は市場に左右され下落する可能性がある一方、ローン返済額は簡単には減りません。特に変動金利で借りている場合は、金利上昇による返済負担増が大きなリスクとなります。
6. 売却の難しさと出口戦略の欠如
ワンルームマンションは一度購入すると簡単に売却できません。購入時は“投資”として宣伝されますが、出口戦略（どのタイミングで売るか、売却価格はいくらか）を明確に持っていない人が多く、いざ手放そうとしても希望価格では売れず、ローン残債が重荷となります。こうして長期間にわたって不採算物件を持ち続ける結果、資産形成どころか家計を圧迫する負債になってしまうのです。
7. 営業トークの巧妙さ
ワンルーム投資を勧める業者は、ターゲットを会社員や公務員など「ローン審査に通りやすい安定収入層」に絞り、将来不安や税金への不満をあおる営業トークを用います。営業資料には「安心」「節税」「年金代わり」というキーワードが並びますが、リスクについては十分に説明されないか、都合のよい数字で示されることが多いのが実態です。投資初心者がこうしたトークを真に受けると、冷静な判断を欠いたまま契約してしまう危険があります。
ワンルーム不動産投資は「やってはいけない」
以上のように、ワンルーム不動産投資には空室リスク、コスト増、資産価値の下落、節税効果の誤解、金利上昇リスク、出口戦略の難しさなど多くの危険が潜んでいます。表面的には「不労所得」「年金代わり」「節税」といった魅力的な言葉が並びますが、実態はローンを抱えながら将来価値の下がる物件を所有し続ける、非常にリスクの高い行為です。投資というより、むしろ負債を買わされる構図に近いといえるでしょう。
資産形成を目指すのであれば、まずは投資信託や株式など流動性が高く分散が効いた金融商品を検討する方が合理的です。不動産投資自体を全否定するものではありませんが、初めての投資で一室単位のワンルームマンションをローンで購入する方法は、特にリスクが大きい“失敗しやすい投資”の代表例です。
「老後が心配だから」「節税したいから」という理由だけで安易に手を出すべきではありません。冷静に数字を分析し、複数の選択肢を比較検討した結果、どう考えてもワンルーム不動産投資は“やってはいけない”という結論に至るはずです。
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